QUIEN PAGA LAS REPARACIONES EN UN PISO DE ALQUILER.

Este es un tema que genera constantes conflictos entre arrendadores y arrendatarios, pero que tratándose de temas de escasa cuantía económica no suelen terminar en los tribunales, por lo que no hay demasiados criterios jurisprudenciales. La problemática en la vida real es múltiple y diversa, mientras que en los tribunales alcanza poca repercusión.

La cuestión radica en saber ante un desperfecto o avería en la vivienda o en alguno de sus elementos fijos o móviles quién tiene la obligación de reparar.

El primer criterio es simple: “quien rompe, paga”. Si se puede determinar al culpable no hay debate posible. Si el retrete se ha atascado, llega el fontanero y encuentra un objeto dentro que no debería estar ahí (por ejemplo compresas) la reparación la paga el arrendatario.

Segundo criterio: importancia del elemento y de la avería. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos dispone que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Por lo tanto la reparación de una bajante la paga el dueño, la reparación de persianas, grifos, enchufes, pomos de las puertas, manillares, cerraduras de puertas y ventanas y similares, las paga el arrendatario.

¿Y los electrodomésticos? Fuente inagotable de problemas en materia de arrendamientos. En principio siguen los criterios generales; si es culpa del arrendatario éste habrá de pagar la reparación; si la avería es pequeña paga el arrendatario y si es grande (si hubiera que sustituir el elemento) pagará el dueño. Aquí es recomendable enseñar a los arrendatarios el manejo de los electrodomésticos, de la caldera, de los aparatos de aire acondicionado, y que los arrendatarios usen de estos aparatos con cuidado y buen sentido. También se toman como criterios para determinar la culpabilidad la antigüedad del aparato y su coste.

Y cuando se deja el piso …

Estos problemas se acrecientan en el momento de entregar las llaves, cuando el dueño viene a revisar la vivienda o local y encuentra defectos; hay que tratar de negociar y llegar a un mal acuerdo, mejor que un buen pleito. El arrendatario debe entender que hay averías y roturas que solamente se explican por un uso poco cuidadoso y que deberá pagar por ello, y el dueño tiene que comprender que muchas cosas se rompen con el uso y que si el arrendamiento es un negocio se exige una inversión y mantenimiento que corren de su cuenta, a cambio de una parte de la ganancia obtenida.

A diferencia de otros países no se exige devolver el piso limpio y recién pintado, pero tampoco al dueño se le obliga a entregarlo en esas condiciones, por lo que hay que llegar a un equilibrio. La jurisprudencia aplica el criterio de que los defectos causados por el roce del uso los habrá de soportar la propiedad. Eso conlleva a una situación paradójica que consiste en que un pequeño defecto descubierto durante el arrendamiento lo debe pagar el inquilino, y descubierto al finalizar el contrato habrá de asumirlo el dueño.

Si el asunto llega a los tribunales, éstos aplican ciertos criterios de equidad; por ejemplo en un piso de 30 años en un barrio de rango bajo serán menos estrictos con el arrendatario que en si se trata de un piso nuevo en un barrio elegante. Renta baja implica que se exigirá poco a ambas partes, por lo que las reclamaciones en esos casos suelen ser desestimadas salvo daños graves, mientras que con rentas altas el nivel de exigencia para ambas partes será mucho mayor y las reclamaciones planteadas por uno u otro tendrán mayores probabilidades de acogida favorable.

Si hay que acudir al juzgado se debe ir bien provisto de elementos de prueba, sobre todo facturas. La costumbre de no pagar IVA en las reparaciones domésticas conlleva la imposibilidad de reclamar por las reparaciones y desperfectos. Un buen reportaje fotográfico acompañado de declaraciones testificales de los obreros que han llevado a cabo las reparaciones implica mayores posibilidades de éxito en las demandas.

Al entregar las llaves hay que tomarse su tiempo y revisar la casa, documentar por escrito los desperfectos y tratar de llegar a un acuerdo en el valor de los daños, que habrá de ser firmado por ambas partes. Eso evita problemas y gastos

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